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　　動遷房，是指政府為安置居民而征收集體土地上房屋，并按照有關規(guī)定支付相應價款的安置房屋。通常被視為是普通商品住房。由于各地政策不同，動遷房交易價格也有差異，在實踐中常常出現(xiàn)各種糾紛。那么，動遷房的買賣糾紛如何處理呢？

　　1、房產(chǎn)有被拆遷或被征用的，而補償款又不足以支付房價時，賣方可以請求法院或仲裁機構依法裁決購房人按《中華人民共和國合同法》第二百二十四條和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條約定執(zhí)行價，并按照差價的30%計算賠償損失。

　　如果拆遷補償款不足以補償房價，賣方又拒絕退還購房款的，則購房人可要求法院或仲裁機構裁決購房人按原價回購。此時，應將房屋過戶到購房人名下進行再次交易。同時，在購房人未提供房產(chǎn)證件，賣方無法辦理產(chǎn)權變更登記的情況下，應及時通知購房人辦理房屋過戶登記手續(xù)。

　　2、如雙方是婚前取得房屋所有權、婚后共同居住使用人，但未辦理產(chǎn)權登記或共有房未及時騰退的，法院可以依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規(guī)定判決房屋使用人給付相應價款后，有權向出賣人追償。

　　該條款是針對婚姻關系存續(xù)期間簽訂的房屋買賣合同而設定的，但并不具有效力。在司法實踐中，這種情形下一般適用《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定，但根據(jù)該條款的相關規(guī)定，婚前財產(chǎn)的所有權人在婚姻關系存續(xù)期間簽訂的房屋買賣合同有效。在實踐中，該房屋買賣合同是否有效主要取決于該房屋的所有權是否歸婚姻關系存續(xù)時才能發(fā)生效力。只要婚姻關系存續(xù)期間購買過房屋不影響其財產(chǎn)所有權的歸屬。因此無論男女雙方是否結婚都不影響其對房屋取得所有權或者在婚姻關系存續(xù)期間取得對該房屋的所有權。

　　3、如房屋雖為夫妻共有財產(chǎn)但雙方已就購買時間、地點等內容達成合意，經(jīng)權利人同意購買并辦理了產(chǎn)權證且取得了相應房款后，買受人要求解除合同并返還價款或者賠償損失的，人民法院或仲裁機構應予支持。

　　根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條第（三）項“合同解除后，尚未履行的，解除權主體為出賣人；尚未履行的，標的物已被政府征收為安置等非因合同一方當事人原因導致不能實現(xiàn)合同目的”的規(guī)定可看出，即使是房屋被征收后，若能順利取得房屋所有權的，在該情形下仍然屬于正常的商品房買賣行為。故在該情形下雖然商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的情形較多見（如一方當事人惡意串通損害其他買方利益等),但仍可適用該司法解釋規(guī)定處理上述情形下的房屋買賣合同糾紛。

　　同時因我國對商品房買賣合同的設立、變更、轉讓、履行以及法律效力均有嚴格規(guī)定，在此情形下如果買房一方不能取得房屋所有權或者房屋交易存在障礙時，另一方不能解除與對方的房屋買賣合同后取得房屋所有權或者因違約獲得損失賠償?shù)惹樾螘r，買房一方亦可請求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》并要求對方賠償損失。

　　1、房屋為共有財產(chǎn)但雙方?jīng)]有約定歸各自所有或共有關系中部分份額享有優(yōu)先購買權。

　　在房屋共有關系中，當事人約定共有人之間出售房屋，該合同是否有效？筆者認為，在房屋的共有關系中，當事人在未對共有財產(chǎn)約定共有份額和沒有約定享有優(yōu)先購買權的情況下，出賣他人房產(chǎn)則不屬于有效合同。共有人之間出賣房屋的行為，侵害了其他共有人的合法權益，應認定為無效。因此在房屋的共有關系中對于共有財產(chǎn)權有爭議的情形下，因共有關系不存在而產(chǎn)生的出賣房屋行為應當認定為無效。當共有財產(chǎn)歸各自所有或共有關系中部分份額享有優(yōu)先購買權時，出賣房屋行為產(chǎn)生了合同無效的法律后果。因房屋一般僅有一個共有權人（即共有權利人）或全體共有關系所有者（即共有權利人）兩個主體所擁有或控制，其他共有財產(chǎn)轉讓時，第三人應當在同等條件下優(yōu)先購買出賣房地產(chǎn)共有權人所轉讓的全部財產(chǎn)份額。

　　2、若因其他原因導致原房屋無法過戶給出賣人而發(fā)生糾紛，購房后因無法找到購買人導致訴訟而被駁回起訴的，購房人應及時向法院提起訴訟；

　　若買賣雙方在訴訟中又因其他原因導致房屋無法過戶給出賣人，可另行請求解除合同、返還已支付的全部價款及利息等。實踐中，這種情況較為常見。由于房屋拆遷等原因致使該房屋無法過戶給出賣人的，由于在房屋拆遷等方面存在一定的特殊性，一般情況下，法院在判決該房屋無法過戶給出賣人行為侵犯了房屋的所有權。因為無法過戶是房屋買賣糾紛中常見的一種現(xiàn)象。因此此類案件的處理原則為合同履行完畢后以購房者與出賣人協(xié)商后確定的價格履行合同義務。否則的話，法院應當以買賣雙方不存在違約責任為基礎對雙方進行調解。

　　安置房可以買賣嗎？

　　不管是什么類型的拆遷安置房，能不能買賣關鍵是看有沒有取得房屋產(chǎn)權證，房產(chǎn)證是權利人依法擁有房屋合法權利并對房屋行占有、使用收益和處分的唯一合法憑證。不管是什么性質的房屋只有在取得房產(chǎn)證后才可以進行二次交易，沒有取得房產(chǎn)證是禁止上市交易的。

　　安置房的土地是分為國有和集資，如果所購買的安置房土地性質是屬于國有的，那么就可以辦到產(chǎn)權證，但如果安置房為集資的土地是辦不了產(chǎn)權證的。

　　國有是指：因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。

　　集資是指：有相對有組織的人，每家集資共同建設和購買房屋，集資土地是必須同村或同單位的才可以進行買賣。

　　國有土地的動遷安置戶，該類房屋的買賣除了受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。

　　但如果拆遷安置房取得房權，并且沒有規(guī)定限制對外出售，或者限制轉讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。

　　購買沒有產(chǎn)權證的房屋買賣，會面臨很多風險，比如無法辦理貸款、無法過戶，甚至簽訂的買賣合同也是不受法律認可的。

　　所以說，在買賣安置房之前，一定要先確認好房子的產(chǎn)權情況，保證房子有了“權利通行證”再買單。不要對價格心動了，就匆匆下單。

　　最近收到很多朋友的咨詢信息，說在上海有的動遷房要過戶的，具體分析。動遷房在上海的房地產(chǎn)交易中是比較常見的房屋類型之一，一般是以動遷協(xié)議的方式進行交易和過戶。辦理動遷協(xié)議過戶可分為：取得產(chǎn)權、轉移登記證書和交付。辦理動遷協(xié)議過戶的關鍵在于要確定房屋是否存在共有人（即產(chǎn)權方）、共有份額（即不動產(chǎn)權證）、是否屬于共有財產(chǎn)中其中任何一方無法取得所有權等。

　　1、取得產(chǎn)權證

　　購房者需到相關部門辦理房屋產(chǎn)權證明。需要注意的是，申請辦理產(chǎn)權證必須要到房產(chǎn)管理部門登記備案，這也是辦理動遷協(xié)議過戶的前提。取得產(chǎn)權證必須是在房產(chǎn)管理部門登記備案，并經(jīng)房屋所有權人同意才可以。取得產(chǎn)權證必須本人到場，沒有授權委托書或代理人有效委托書以及代理人有效委托手續(xù)或授權委托書未到場，不得辦理過戶手續(xù)。已有產(chǎn)權證書仍在原居住使用人名下的房屋才能過戶至原居住人名下并取得“不動產(chǎn)權證”。“未超過登記期限”指房屋屬于建設用地使用權性質、未辦理劃撥手續(xù)、未繳足土地出讓金等情況。

　　2、轉移登記證書

　　根據(jù)上海的相關規(guī)定，在交易過戶的時候，必須先辦理不動產(chǎn)權證，在辦理不動產(chǎn)登記之前，必須先辦理轉移登記。這也是為保證交易的安全高效而采取的一項措施。不動產(chǎn)權證上只記載了當事人的名字和不動產(chǎn)證號，而不記載房屋信息及其他事項。如：房屋坐落信息（土地編號）、土地使用權證書、契稅完稅憑證、登記事項等。而轉移登記是將新產(chǎn)權證書上所記載事項以一種特定的形式在不動產(chǎn)權證書上體現(xiàn)出來的法律事實。

　　3、交付

　　房屋交付的主要內容是：買賣雙方簽署的《房屋買賣合同》、辦理的不動產(chǎn)轉移登記、交付的房屋。交付時，須到房屋所在區(qū)的房屋產(chǎn)權交易中心（站),領取新不動產(chǎn)登記證并登記。按照有關規(guī)定，動遷房屋的交易標的為“動遷補償款”。如果是以動遷協(xié)議的方式進行買賣的，則過戶后可由買賣雙方按協(xié)議約定進行交易或辦理過戶手續(xù)。如果是以動遷協(xié)議方式辦理過戶后，則雙方需要分別到交易中心領取新不動產(chǎn)登記證和原不動產(chǎn)登記證，辦理變更登記手續(xù)。因此建議廣大朋友提前做好準備工作。

　　根據(jù)《物權法》第238條，所有權人將不動產(chǎn)或者動遷安置補償費用等其他財產(chǎn)權利轉移給他人的，除法律另有規(guī)定或者權利人有證據(jù)證明不是為自己所有的外，該不動產(chǎn)或者動遷安置補償費用等其他財產(chǎn)權利的歸屬問題，按照通常理解應該屬于他項權利的范圍或者權利人共有。

　　《上海市房屋征收與補償條例》第26條第2款，在征收拆遷過程中，當事人訂立補償協(xié)議時已經(jīng)取得房屋所有權，在補償協(xié)議履行過程中因拆遷取得房屋所有權人可以不經(jīng)法定程序另行處分的情形。

　　同時，《上海市非戶籍人口住房保障實施辦法》第4條，非戶籍房屋居住一年以上的非上海戶籍居民家庭應當取得本市戶籍。非本市戶籍居民家庭申請取得房屋居住超過半年又沒有其他住房條件的，應當重新審核，重新作出審核決定。

　　經(jīng)認定屬于無民事行為能力或者限制民事行為能力人和近親屬申請取得房屋居住超過六個月但具備法定情形之一的除外。

　　買安置房有哪些注意事項？

　　1.政策規(guī)定

　　安置房的由來一般是因為政府進行城市建設，或者其他公共設施建設的時候，對原地區(qū)的被拆遷住戶進行重新安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。

　　2.房屋價格

　　大家要注意關于安置房的價格問題，通常情況下安置房都是在簽訂了拆遷安置協(xié)議，但未交付房屋的情況下轉讓買賣的。由于中間相隔時間長、可能發(fā)生重大變化，特別是如果價格不斷上漲，到交房時的價格可能有所差異，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方矛盾。

　　3.產(chǎn)權共有人

　　有的安置房可能不僅僅屬于一個人，還可能存在房屋共有人，所以在買安置房的時候，一定要查清楚房屋的產(chǎn)權持有者問題，以免后續(xù)發(fā)生矛盾。

　　產(chǎn)權共有人也是房屋交易中風險的制造者，他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。而拆遷房買賣合同在訂立時就來源明確、權屬清楚，如果拆遷戶主張合同無效，那么這種行為是違背誠實信用原則的，會給安置房買賣帶來風險。