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　　我們都知道，賣房賣的只是房屋的使用期，那么，房子產(chǎn)權到期后怎么辦？

　　相信大家都有聽說過房屋產(chǎn)權年限的問題吧，所謂的房屋產(chǎn)權到期是指房屋占用的土地使用年限到期了。房屋產(chǎn)權年限一般有40年、50年和70年三種。

　　雖然第一批產(chǎn)權到期的房子還沒有出現(xiàn)，但不少人已經(jīng)開始擔心產(chǎn)權到期之后的問題了，房屋的土地產(chǎn)權年限到期前向房屋所屬的管理部門提出續(xù)期申請，房屋的管理部門根據(jù)房屋所占土地的實際情況審核，土地可以繼續(xù)使用的房屋。

　　目前全國多地土地使用權到期，全國各地相關法律對房屋產(chǎn)權年限有不同規(guī)定。房屋產(chǎn)權到期后我們如何處置？目前國內大多數(shù)城市都面臨房屋產(chǎn)權年限屆滿問題。產(chǎn)權年限屆滿后，房屋所有者可依法要求續(xù)交土地出讓金或房屋補償費。

　　補交土地出讓金后即可獲得土地使用權。國家對土地上建筑物產(chǎn)權到期后如何處理沒有相關法律規(guī)定。不過有一點可以明確：房屋所有權人可以依法對其在土地上新建的房屋行使占有、使用、收益和處分權利。

　　隨著城市化進程的加快，小區(qū)內的公共綠地作為提升居住環(huán)境的重要組成部分，其保護與利用問題日益受到關注。然而，在現(xiàn)實生活中，我們時常會見到小區(qū)內的公共綠地被個別業(yè)主占用建設私人設施的情況，這不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃和美觀，更侵害了其他業(yè)主的合法權益。作為上海律師咨詢網(wǎng)律師，我們深知這一問題的嚴重性，本文將從法律角度對小區(qū)內公共綠地被占用建設私人設施引發(fā)的糾紛進行深入剖析，并提出相應的解決方案。

　　二、小區(qū)內公共綠地的法律屬性

　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十四條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。”這一規(guī)定明確了小區(qū)內公共綠地的法律屬性，即屬于全體業(yè)主共有。任何單位和個人都不得擅自占用、處分業(yè)主共有的公共綠地。

　　同時，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條也規(guī)定：“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。”這一解釋進一步明確了業(yè)主對于共有部分的權利以及侵害業(yè)主權利行為的法律后果。

　　三、小區(qū)內公共綠地被占用建設私人設施的糾紛表現(xiàn)

　　在實際生活中，小區(qū)內公共綠地被占用建設私人設施的糾紛表現(xiàn)多種多樣。有的業(yè)主擅自在公共綠地上搭建房屋、圍欄等設施，用于居住、儲物或停車；有的業(yè)主在公共綠地上種植農(nóng)作物、樹木等，將綠地變?yōu)椤八饺嘶▓@”；還有的業(yè)主將公共綠地硬化后用于個人娛樂或經(jīng)營活動。這些行為不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃和美觀，更嚴重侵害了其他業(yè)主的合法權益。

　　四、上海律師咨詢網(wǎng)律師對糾紛的法律分析

　　侵權行為的認定

根據(jù)前述法律規(guī)定，擅自占用、處分業(yè)主共有的公共綠地屬于侵權行為。在糾紛發(fā)生后，首先需要確定是否存在侵權行為。這包括以下幾個方面：一是行為人是否擅自占用了公共綠地；二是行為人是否改變了公共綠地的使用功能或進行了經(jīng)營性活動；三是行為人是否侵害了其他業(yè)主的合法權益。

　　侵權責任的承擔

一旦確定存在侵權行為，行為人就需要承擔相應的侵權責任。根據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，侵權責任包括停止侵害、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失等。在具體案件中，法院會根據(jù)侵權行為的性質、程度以及造成的后果等因素來確定侵權責任的承擔方式。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會的角色

業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為小區(qū)業(yè)主的自治組織，在維護業(yè)主合法權益方面發(fā)揮著重要作用。在公共綠地被占用建設私人設施的糾紛中，業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主提起訴訟或采取其他維權措施。同時，他們還可以通過制定和修改管理規(guī)約等方式來規(guī)范業(yè)主的行為，預防類似糾紛的發(fā)生。

　　物業(yè)公司的職責

物業(yè)公司作為受業(yè)主委托管理小區(qū)的單位，在維護小區(qū)公共秩序和共有部分權益方面負有重要職責。在公共綠地被占用建設私人設施的糾紛中，物業(yè)公司應當及時制止侵權行為并報告相關行政主管部門。同時，他們還可以通過勸說、調解等方式協(xié)助解決糾紛。

　　五、上海律師咨詢網(wǎng)律師的維權建議

　　及時制止侵權行為

當發(fā)現(xiàn)小區(qū)內公共綠地被占用建設私人設施時，業(yè)主應第一時間向物業(yè)公司反映情況并要求其立即制止侵權行為。同時，業(yè)主還可以向業(yè)主大會或業(yè)主委員會報告情況并尋求幫助。

　　收集證據(jù)并提起訴訟

如果物業(yè)公司無法制止侵權行為或者侵權行為持續(xù)存在，業(yè)主應收集相關證據(jù)（如照片、視頻、證人證言等）并向法院提起訴訟。在訴訟過程中，業(yè)主應明確訴訟請求并提交充分的證據(jù)來支持自己的主張。

　　加強業(yè)主之間的溝通與合作

在維權過程中，業(yè)主之間應加強溝通與合作共同維護小區(qū)的整體利益和合法權益。通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會等平臺，業(yè)主可以共同商討解決方案并采取有效的維權措施。

　　尋求專業(yè)法律援助

在維權過程中，業(yè)主可以尋求專業(yè)法律援助以確保自己的權益得到充分保障。上海律師咨詢網(wǎng)律師具有豐富的法律知識和實踐經(jīng)驗可以為業(yè)主提供專業(yè)的法律建議和幫助。

　　六、案例分析

　　以某小區(qū)為例，該小區(qū)內部分業(yè)主擅自在公共綠地上搭建房屋用于居住和儲物。這一行為嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃和美觀并侵占了其他業(yè)主的合法權益。在業(yè)主大會和業(yè)主委員會的召集下部分受影響的業(yè)主決定聯(lián)合提起訴訟要求侵權業(yè)主停止侵害、恢復原狀并賠償損失。

　　在訴訟過程中法院經(jīng)審理查明侵權業(yè)主的行為確實侵犯了其他業(yè)主的合法權益并判決其承擔相應的侵權責任。最終侵權業(yè)主被要求拆除搭建的房屋并恢復公共綠地的原狀同時賠償其他業(yè)主因侵權行為造成的損失。

　　七、結語

　　小區(qū)內公共綠地被占用建設私人設施引發(fā)的糾紛是城市管理中的難點痛點之一。作為上海律師咨詢網(wǎng)律師我們深知這一問題的嚴重性并呼吁各方共同努力加以解決。首先政府部門應加強對小區(qū)公共綠地的監(jiān)管力度確保其得到有效保護和合理利用；其次物業(yè)公司應切實履行職責及時制止侵權行為并協(xié)助解決糾紛；最后業(yè)主應加強自我保護意識依法維護自己的合法權益。

　　展望未來我們期待通過全社會的共同努力能夠有效解決小區(qū)內公共綠地被占用建設私人設施的問題讓每一位業(yè)主都能享受到優(yōu)美、和諧的生活環(huán)境。同時我們也呼吁廣大業(yè)主自覺遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約共同維護小區(qū)的整體利益和合法權益。

　　總之小區(qū)內公共綠地是全體業(yè)主共有的寶貴資源任何單位和個人都不得擅自占用或改變其用途。當發(fā)生相關糾紛時業(yè)主應積極采取措施維護自己的合法權益并尋求專業(yè)法律援助以確保自己的權益得到充分保障。

　　以上便是上海律師咨詢網(wǎng)律師對于小區(qū)內公共綠地被占用建設私人設施問題的全面而深入的分析，希望能夠為相關人士提供有益的參考和幫助。

　　常見的房屋產(chǎn)權問題有哪些？

　　1、產(chǎn)權交易限制

　　就算是有產(chǎn)權證書的房子也不一定能夠在二手房市場中交易，有些房子的產(chǎn)權受到交易限制，如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學校）產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

　　2、小產(chǎn)權房

　　有些房子是屬于沒有產(chǎn)權證書的，比如說小產(chǎn)權房，小產(chǎn)權房是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用。小產(chǎn)權房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓，只有待土地性質由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。

　　3、承租人優(yōu)先購買權

　　很多房子在出售之前往往都是出租給他人住的，大家可別忽視了承租人的權益，根據(jù)相關法律規(guī)定，在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關系結束后再購買該套房屋。

　　4、長期未辦房產(chǎn)證的房子

　　對于長期未辦房產(chǎn)證的房子，小編建議大家也慎買，如果購買的房子已經(jīng)有多年的房齡，而房主只有購房合同和發(fā)票，一直未辦理產(chǎn)權證，這類房產(chǎn)很可能因為開發(fā)商的問題，導致最終無法辦理產(chǎn)權證。這個時候買方要仔細查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費而未辦理，還是房子存在其他問題，導致無法辦證。

　　從2021年起，每一套大產(chǎn)權房子都擁有三種不同的物權屬性，分別是土地使用權、房屋產(chǎn)權、居住權。

　　居住權是獨立于土地使用權、房屋產(chǎn)權外、新增的第三種屬性。可以理解為單純給居住人設置的1個物權類型。帶有居住權的房子原則上無償設立、不能出租，居住權不得轉讓、繼承。

　　為方便理解，舉幾個例子。

　　I、老李是一套房的房主，同時擁有以上3種權利。但老李年事已高、需要人照料，又沒有太多養(yǎng)老金。如果賣掉房子自己就沒地方住了，如果不賣錢又不夠。怎么辦呢？按照2021年新規(guī)，老李可以將居住權單獨轉讓給小王，與小王簽訂居住權轉讓協(xié)議。小王定期或一次性支付給老李一筆費用，小王就擁有了房屋的居住權。

　　II、老李有1個保姆，對老李照料有加。老李怕自己過世后保姆沒地方住，于是老李與保姆無償簽訂“居住權”協(xié)議，并至房管局備案登記。有了這份居住權協(xié)議，保姆就有權在約定時間內一直住在老李房子里，沒人可以趕走。而這套房子，按規(guī)定不得再出租。

　　當然，這套房子房屋產(chǎn)權還在老李手里，房屋產(chǎn)權依然可以買賣、繼承。但居住權不能轉讓、繼承，試問誰會買里面住著人的房子呢？

　　類似可能還有很多。居住權設立初衷，是讓一些只有一套房的人，或者不想賣掉房子的人，可以通過單獨轉讓居住權的方式獲得收益。但居住權的確可能引起一些不必要的麻煩，還是多了解為好。

　　被執(zhí)行人購買的預售商品房，如何執(zhí)行?

　　被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商(被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分)，銀行辦理了抵押預告登記(預抵押登記)，開發(fā)商在預售房產(chǎn)辦理抵押權登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下，預售的商品房被法院預查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預售房產(chǎn)。

　　人民法院在辦理預售商品房預查封時，除向房產(chǎn)登記部門送達預查封有關法律文書之外，還應及時向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預售商品房已被法院預查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔法律責任。

　　在人民法院辦理預售商品房預查封后向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項，由開發(fā)商自行追索。

　　對于開發(fā)商已退還銀行的相應款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應款項的，在變價款中預先扣除銀行貸款相應款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。

　　因為《中華人民共和國物權法》的規(guī)定，登記完成才標志著不動產(chǎn)物權變動的最終完成，因而借名人不是房屋的所有權人，其享有的僅是債權請求權，而非物權。

　　物權法第十七條規(guī)定了不動產(chǎn)登記簿登記的效力，系維護物權的公示原則，不能通過雙方私下的協(xié)議來抵銷物權法的該項原則，僅應認可借名的債權效力，不能直接確認權利歸屬。

　　其次，在執(zhí)行異議之訴中的“借名買房”涉及到第三方，即申請執(zhí)行人的利益。此時應該維持物權登記的推定力，保護善意第三人的利益。

　　在“借名買房”行為中，借名人與出名人協(xié)商一致，使得事實物權和法律物權在進行房屋登記的時候相分離，該分離產(chǎn)生的法律風險應由當事人自行承擔，相比于其意思自由，善意的申請執(zhí)行人的合法權益更值得保護。

　　另外，從《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定出發(fā)，對于房屋未登記在借名人名下而登記在他人名下，其本身也存在過錯，也因此不能排除強制執(zhí)行。

　　買房是買期房好還是現(xiàn)房好？

　　答：雖然現(xiàn)房的價格比較高，優(yōu)惠力度比較小，但是如果是品質比較好的小區(qū)的現(xiàn)房，購買現(xiàn)房也是不錯的選擇。

　　因為期房存在很多不確定的因素，而且購買風險也比較大，開發(fā)商在建設過程中設計、資金等原因導致的工程停頓，都會給購房者帶來損失，同時市場行情與價格漲跌難以預測。

　　由于與開發(fā)商的信息及專業(yè)知識的不對等，僅憑開發(fā)商的廣告、資料宣傳來判斷、預測樓盤狀況，存在房屋標準、質量與預售承諾不符的風險。

　　雖然期房缺乏保障，如果購房者不急著入住的話，可以選擇一個比較靠譜的開發(fā)商的期房，因為一般來說好的開發(fā)商開發(fā)的期房項目的安全系數(shù)高，房屋格局、配套設施、周圍環(huán)境等也是有所保障的，但是購房者在看房的時候考核開發(fā)商的實力就顯得非常重要了。